“房贷新政”百姓受惠几何
　　编者按：6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房贷政策作出了较大幅度的调整，据悉，眼下各商业银行正根据自身特点及各地实际情况，抓紧制订相应的实施细则。
　　作为一个典型的资本密集型行业，房地产业十多年来的发展与银行贷款的支持力度息息相关，正因此，新房贷政策的“苛求”，不可避免地引起了市场的轩然大波。
　 　不但是开发商，相信在购房者中，都将有一拨人要经历新政策“分娩”所带来的阵痛。这时候，我们需要的是冷静的分析和有作为的变革。为此，本刊特别编发来自房地产界、银行、评估机构、投资公司等专业人士的文章，期望在新业态和新格局中，我们的房地产市场一如既往地繁荣，而且，更健康！
　　 房贷新政 之 市场分析
　　 6月13日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。从建筑施工企业到房地产开发企业，再到政府土地储备机构以及个人购房者，《通知》对房地产贷款的各个环节和主体都做了具体详细的要求。笔者以为，相对而言，这一政策的出台，对于急于购买中低档商品房的普通百姓来说，无疑是重大“利好”。
　 　普通住房备受关爱
　 　客观来说，目前中国房地产投资过度集中于针对较富裕阶层的中高档住宅，甚至已经出现供大于求的趋势，而中低档住房却无法满足普通百姓的需要。由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3%，多数开发商没有积极性开发经济适用房，而多倾向于开发利润高的中高档住宅。今年一季度，在全国房地产开发投资中，经济适用房仅占住宅开发投资的7.5%；而我国近90%的家庭年收入在3万元以下，他们对住房的需求是经济适用型的。因此，当前房地产商过分偏重开发别墅、高档住宅，在一定程度上脱离了市场对住房类型的需求，尤其是脱离了普通百姓对普通住宅的需求。这也是目前房地产市场发展中一个潜在的隐患。相信央行此举正是希望通过这些政策，将资金引向普通住宅、经济适用房，让普通百姓真正得到实惠。
　 　对中低收入的购房者，央行新政策做出了十分明显的倾斜：贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购房需要。要求商业银行进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。这些政策，意味着工薪阶层购房受到金融政策垂青，中低价楼盘也将成为银行信贷支持的重点。
　 　此外，从全国经济比较热的城市来看，有大量贷款被一些人用于投机用途，用于购买第二、第三套房子贷款。央行的这个规定对在房地产信贷款高速增长过程中的结构控制能起到积极的作用。央行《通知》对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
　 　购房风险相应降低
　 　对多数购房者来说，最希望购买的是价格合适、又没有太大风险的房子。央行为规避老百姓贷款买房风险，采取对楼房封顶以后才发放个人住房贷款的举措，让老百姓购房更有安全感。在很多城市，开发商发售期房的现象十分普遍，购房者不得不为此提前支付贷款利息。人民银行这一新规定不仅减轻了购房者付款利息压力，还有效地为购房者防范了房子“烂尾”的资金风险。
　 　央行新政策规定对商业银行开展房地产信贷业务的影响是正面的和积极的。央行新政策重申了商业银行发放房地产开发贷款的条件：一是房地产开发企业要有资质，信用等级较高，没有拖欠工程款；二是必须具备“四证”；三是自有资金先期投入应不低于开发项目总投资的30%。开发商满足这三个条件，商业银行才能发放房地产开发贷款，并仅限于贷款所在地使用。这将促使房地产企业优胜劣汰，从另一方面来讲也有利于保证提高商品房质量。自2002年下半年以来，我国部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题，相应地一些商品房因入住率不高，出现了缺水、断电、难以供热等一系列问题，严重地影响了百姓的生活，这对购房者来说也是一种消费风险。另外，一些房地产商对贷款违规操作，如果开发商因种种原因出现了问题，不仅会给银行带来风险，也给消费者购买住房带来风险。
　 　央行的新政策提高了房地产开发商的建设成本，一批实力不济的开发商因此可能会被淘汰出局。对房地产商来说，虽将不可避免地经历阵痛，但这将有利于整个市场更加专业化、市场化、规范化。毫无疑问，从长远来看，这将有助于房地产市场的健康发展，真正做到还利于民。比如当今的深圳房地产市场就比较规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。这就是市场充分竞争、规范运作带来的良性结果。
　 　购买住房相应公平
　 　一段时间以来，很多购房者交了房款购买的却是几个月甚至一两年以后的期房，虽老早就交了钱，但迟迟拿不到钥匙，有些开发商甚至将消费者的购房款挪作他用，这对购房者来说是不公平的。而购买封顶住房，相应会缩短入住时间，也公平了许多。
　 　期房贷款实际上是开发商以在建或未建的房屋为许诺，先取得银行发放给购房者个人的住宅抵押贷款并由购房者个人支付利息；而银行未取得抵押住房就发放住宅抵押贷款，抵押物事实上并不存在。三者博弈，开发商始终处于侵占银行和购房者个人权益的地位。一旦未能如约交房，个人和银行的损失更为惨重。这种与民法相悖的做法已流行多年，《通知》明令禁止这种行为，并要求发放个人住房贷款的所购住房必须是主体结构已经封顶的准现房，这将有利于银行按规划放款，购房者安心得到住房。
　 　做期房贷款对于购房者存在较大的法律风险。据中国消费者协会发布的1998－2002年5年间商品房投诉总体情况的报告，房屋质量、虚假广告、合同违约、面积欺诈、房产证难办、物业管理是消费者投诉最为集中的六大问题。虽然这六大问题都不可能在“房屋封顶”时全部发现并解决，但央行《规定》只有房屋封顶后银行才可以提供按揭贷款，却相应地会减少上述问题的出现。
　 　《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款，有助于减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生的矛盾，更可以防止因个人超量贷款而增加的信贷风险和体现贷款人与借款人之间公平交易的市场原则。
　 　商品房价格稳中有降
　 　对于想购房的老百姓来说，最关心的莫过于这次政策变化会给房价带来何种波动：是跌，还是涨？一方面，控制高档房的投资行为可以理解为适当控制需求，减少需求有利于促使房价下跌，在政策的引导下，中低价房供应比例将上升，使平均房价重心下移。与此同时，一些资金实力不济的开发商为急于套现，防止资金链条断裂，不排除他们主动将房价下调以快速出售。但另一方面，因为央行收缩银根，开发商资金占用时间过长，导致开发成本加大，这很有可能分摊到房价上，从而转嫁给购房者。此外，由于现房的供应量减少，导致需求大于供给，这也会使房价上扬。但一些专家认为，从中长期发展趋势来看，商品房的价格会在政策指引下，稳中有降。
　 　一是央行《通知》规定，对于购买第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行央行公布的同期同档次贷款利率。此举将大大提高投资客的炒房成本，使炒房行为得到有效遏止，等于在房地产市场中挤走了部分价格泡沫，对于多数望房兴叹的中低收入者而言，他们将很有可能从中得到实惠。
　 　二是一些靠大量举债来生存的房地产企业可能因此收缩规模或退出。因为《通知》规定，对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。这让同时运作多个楼盘的企业的资金链一下子抽紧了。企业急需回笼资金，可以选择的道路是迅速抛售存量房，或者大量举债，甚至被人兼并。抛售是最简便的路，而迅速抛售又只能从价格上动脑筋。另外，“向土地储备机构发放的贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%”的规定，对准备囤积土地、又不急于动工的企业压力明显。他们或者将土地抛售，或者马上开发，这两种应对手段都将使供应加大。这些都将成为房价下调的主要原因。
　 　三是央行新规定鼓励中低价房的消费，与各地政府加大经济适用房开发的政策不谋而合。若政府鼓励开发商开发经济低价楼盘，并给予多项财政和税收支持，再辅以房贷新政策，中低档商品房市场终究会热起来。随着中低档商品房的供应量增加，房价也会真正降下来。
　 　房贷新政 之 历史链接
　　 我国房贷政策变迁
　 　■ 在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。
　 　■ 由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。
　 　■ 中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。
　 　■ 1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5%。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六是规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。
　 　■ 1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买住房的范围。原《办法》规定，个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房，而新《办法》规定，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房。二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施，而新《办法》则取消了这一限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务。三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个人住房贷款业务，新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务。四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限5－10年个人住房贷款执行3－5年一般贷款利率，期限3－5年的执行1－3年一般贷款利率。五是加快了处理程序。由原来的三个月时间缩短为三个星期。这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长。
　 　■ 1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4.59%执行，5年以内的按4.14%执行。贷款比例的上升、期限的延长和利率的下调，使贷款人要筹备的自有资金减少了，期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了。因此，2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段。新增贷款的一半用于个人住房贷款。
　 　■ 2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。
　 　■ 2003年6月13日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。
　 　在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。另外，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的楼盘的居民发放个人住房贷款。 (夏志琼 厦门日报)