房贷新政喜兮忧兮
　　3月16日18点40分，中国人民银行通过其官方网站，宣布调整商业银行住房信贷政策，试图通过提高房贷利率和首付比例来控制房价。这一举措随即点燃了各方面的讨论热情。来自新浪网的调查显示，近六成的网民认为，央行调整房贷政策会影响自己的购房计划；近八成网民认为，央行调整利率受影响最大的是普通买房人；只有三成的人认为利率政策会使得房价下跌。

　　买房门槛提高了

　　按照央行的说法，这次调整个人住房贷款政策的内容有：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以五年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍，即5.51％，而上限则达到6.12％。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。

　　从上海情况来看，虽然有5.51％这个下限，但要真正享受到这一利率的条件却异常严苛。以建行为例，其口头声明表明只有“购房者是自住用户，资信情况良好，且贷款购买的是第一套住房时”，6.12％的利率才可以下调，下调幅度最多10％；而在上海银行要享受5.51％的房贷利率还必须满足“贷款成数在6成以下（含6成）”这一条件。如果再配上首付成数提高这一因素，买房子的门槛的确是提高了。

　　首付至少增加十万

　　部分业内人士认为，这次房贷新政的内容中更具冲击力的是首付成数提高，而不是利率调整。以一套总价为一百万的房子为例，在首付三成即三十万元后，公积金贷款十万元，商业贷款六十万元，按照廿年期的等额本息还款法，每月支付房贷4681.03元。

　　如果在今年3月17日以后购买同样的房产，按照调整后商业贷款利率的下限，即5.51％，每月的还款额为4758.50元，一年实际增加1060.56元。如果是第二套或第三套房，就将被银行执行不含一点优惠的基准贷款利率，即6.12％，那么每月的还款额就将达到4968.03元，一年的还款负担将增加3439.92元。

　　应该说，对只有一套房的家庭来说影响有但并不大。但首付成数提高的影响就大得多了——总价为一百万的房子，首付比例从两成变成至少三成，即从廿万变成至少三十万，至少增加了十万。这笔增加出来的一次性支出，即使对于中等收入家庭来说，也不是一个小数字，而对于想在上海买第一套房子的年轻人来讲负担就更重了。

　　踩了葫芦起了瓢？

　　买房子门槛高了，是不是意味着供需关系将得到改变，房价可能得到抑制？

　　政府有关方面显然是抱有这一希望的。在“房贷新政”出台后不久，中国人民银行副行长吴晓灵专门表态：这次调整不是针对老百姓，而是为了抑制房地产的过度炒作。据他说，从2004年开始，央行对房地产的调控政策主要是对供给方面的调整，而这次的调整是首次从需求的角度对房地产进行调整。因此，从长远来看，房价的涨幅减缓最大的受益者还是老百姓。

　　但吴晓灵也承认，抑制供给方仅靠央行是不够的，还必须要国土资源部等多部门出台相关政策来配合。这恰恰是民间的担忧。北京中原总经理李文杰认为，房贷新政对炒房者产生影响极大，“对于中高档楼盘的投资者来说，年回报将从现在的35％下跌到16％，风险显著增加。应该说，贷款首付成数增加，房虫控制房源数会减少；而加息让购房者的有效购买力大幅下降，市场需求收缩，增加了房价下调的压力。

　　因此，这次房贷新政将会使部分市民持币观望”；但是，房价走势与房屋供求关系、房屋成本、楼盘间的竞争程度等多种因素有关。从成本的角度看，房屋建设的材料成本、贷款利率成本增大等，新开发的房屋价格有可能因成本的提高而水涨船高。因此从这个角度看，降价的难度增大。

　　相当一部分业内人士持有这样的观点，加息只是一种辅助性的手段，不会从根本上影响房价的走势，政府应该加强“土地供应量”这个根本杠杆的调节；毕竟，决定房价的还是供需对比这个根本因素。

　　中央财经大学博导李炳炎表示，单靠房贷利率上调一项政策无法有效控制房价。房价高的根源在于炒地皮；房贷利率是一个经济杠杆，一方面能抑制炒房，另一方面工薪阶层将更加承受不了买房重负；所以为防止出现“踩了葫芦起了瓢”，政府在利用金融手段调控房地产市场的同时，应该出台相关配套政策，比如规范土地使用，严格批地，对城市规划进行立法，规范建房制度，另外还须尽快完善住房保障体系，使房地产市场形成产权新房、二手房、租赁房、廉租屋共同构成的梯级消费，以满足不同消费层面的住房需求。

　　劝戒：别把买房当存款

　　要预测楼市的涨跌是一件十分困难的事情，但是投机的结果却一定是“十赌九输”，尤其是在现在这种敏感的时候。笔者想给大家引用一段建设部政策研究中心主任陈淮的观点，目的只是给“买房”这件事正本清源。

　　陈淮的观点是“别把买房子当存款”。他认为，以现在的利率水平，房价每年不涨7％，买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4％左右，而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5％左右，此外交易税收在1.5％左右，如果再算上未来可能征收的税收等相关成本，可能7％还打不住。而实际上，房价每年涨7％是不可能的，老百姓一定要注意购房持有成本的风险。所以，说炒房，说买房子合适，算买房子能赚多少钱。这些其实都是误导。请大家记住，即使一个房子非常好，你也千万别拿它当存折。(季节)