楼市精英畅谈房贷新政
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——宇通不动产河南有限公司副总经理 冯晓峰
　　新政促进行业健康发展

　　无论是央行上调利率，允许银行自行提高首付款比例，还是财政部试点房地产税，都是贯彻落实“重点抑制生产资料和房地产价格过快上涨”中央精神而采取重要措施的一方面，它在局部地区会在一定程度上抑制房地产价格快速上涨。首先，提高利率增加了投机房地产的成本。其次，提高首付款比例降低了投机资本的 “爆发力”。另外很重要的一个问题就是将产生一个价格预期，政府的目的就是从需求方面着手降低现在需求或者说延迟需求的爆发时间，缓解供求关系，从而形成价格合理预期，进而达到抑制房价过快上涨的政策目的，不过合理的价格预期只有通过市场主体的博弈才能产生。

　　住房贷款利率的回归，实施下限管理，首付款比例由银行根据地区和项目的不同自行确定，有利于房地产业资金链条的风险平衡，有利于房地产业的健康发展。国家金融政策仍是稳健的金融政策，政府的目的是抑制房价过快上涨，促进产业健康持续发展，绝不是制止房价上涨或者迫使下降。今天我们谈到房地产关注的往往是价格，其实房地产业健康地发展，不仅体现在一个稳定增长的价格上，还包括产品品质的提高和产品供应结构的优化，市场主体的理性和优化，稳定的产业供应链条，融资渠道的畅通和多元化以及资金风险的平衡。

　　这些政策对普通购房者的影响是最大的，也是最直接的，他们是风险转移的最终承担者，提高利率增加了购房成本，增加了月供，这基本上还可以承受，但提高首付款比例，提高了购房门槛，这样将延迟他们的购房计划。现在住宅存在郊区化和购房主体年轻化，提高首付，对刚刚参加工作的年轻人影响是最大的。

　　住房不仅是社会问题，而且是重要的生活问题，这需要政府主动承担一定的责任，促使土地价格的理性回归，推出更多的经济实用房或者其他形式的替代产品来满足中低收入人们的居住需求。一些人大代表提出停建经济实用房，我想可能不是其本意，这是一个方法问题，它是想引起人们对经济实用房过程中存在的问题的关注，正如民工采用极端方法讨工钱一样，是要引起社会关注这一问题的严重性。当然作为富有社会责任感的开发商，在这个过程中也应该调整自己的产品供应结构，以适应社会需求。

　　目前，郑州房地产市场正进入快速增长期，市场供应量和销售量都成快速增长的势头。以２００４年为例，全年郑州商品房投放量和销售量分别为５４６．７４万和５０４．２８万平方米，较２００１年增长一倍多。在这一发展阶段，信贷政策变化所带来的影响是直接的，利率的再次调整将进一步改变购房者尤其投资置业者对投资收益的预期，而增加首付提高了购房置业的门槛，在中等收入阶层成为房地产消费主流客层的今天，上述政策对郑州市房地产市场在短期内将带来一定的影响，不过整体市场仍是稳健增长的。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———郑州长江置业有限公司副总经理 王莉芳
　　开征房产税为投资敲响警钟

　　“上调利率、提高首付、房地产税”几乎成了近期房地产行业的三大话题，这个政策的出台，说明了国家对宏观调控的决心和态度，因此预示着房地产行业２００５年更是“步履艰难”。上调利率，提高首付在经济发达和城市消费水平的大城市，对于房地产市场可能产生的影响不至于很大，对于二、三线的中小城市多少会有些影响，但这些我认为只是小动作，而开征房产税是个大动作，无论宏观和微观的房地产市场均会带来较大影响。房地产税又称物业税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承担人要缴付一定税款，而应缴纳的税款会随着其市值的升高而提高。换句话说，就是把缴的税，包括房产税，城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，原来由开发商承担的税款转嫁给了消费者的住房成本。那么到底该不该征收呢？开发商可能是最直接的收益者，这样会影响房价下降吗？理论上讲房价应该有下降的空间，但房价是个市场行为，取决于市场供求关系。房产税的开征倒是给投资者敲响了警钟，租金和房价是两个不同体系，买价高不一定就是租价高，投资人有可能投资回报减少而难以支付房地产税。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———郑州新世纪住宅有限公司品牌管理中心总经理 白羽
　　央行新政对郑州影响不大

　　这是国家自２００４年１０月２９日继个人贷款利率上调之后５个月内的又一次利率上调，对于开发企业来说，这个消息来得并不突然，因为早在去年利率调整之后就已经有人预测，这次利率调整不是结束，而是国家宏观调控的开始，所以对于广大开发企业来讲已经做好了充分的心理准备。近两年来，中国的房地产业发展势头迅猛，房地产业成为整个国家的经济性支柱产业已是不争的事实，但房地产业发展的过快过猛也相应带来了一些不良的影响，个别地区已出现了房价增长过快、房价虚高等经济泡沫，特别是２００４年，全国各别城市的房地产价格涨幅竟高达近２０％。如此过快的增长一方面反应了老百姓对住房的需求过旺，另一方面也是因为存在有大量投资客的投机行为，利用炒房来赚取高额的利润已成为许多投资客买房的首要目的。正是在这样一个前提下，保持整个国家房地产业的健康稳定发展已被国家当成一个非常重要的课题来研究。此次房地产个人贷款利率的上调，仍然未超过贷款基准利率，个人贷款的利率应该说还是处于相对优惠的利率，只是降低了原来对个人贷款优惠的幅度而已。对于普通的老百姓来讲，提高的贷款利率并不足以影响老百姓的买房热情，而首付款的提高仍然主要是针对购买第二套住宅的消费者，买房成本的相对增加能够在一定程度上抑制投资客的投机行为，给炒房现象降一降温，所以说，国家此次对房地产个人贷款利率的调整对老百姓买房的影响并不是很大。郑州虽然去年房地产价格涨势凶猛，但由于郑州相对于全国整体房价并不高，所以仍然有着上涨的空间。但从今年来看，郑州房价的涨幅相对去年要减弱一些，郑州目前整体的房地产市场还是健康的。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——河南兴业房地产有限公司副总经理 黄莉
　　房贷新政降温房地产热

　　抑制房价过快增长是今年“两会”的焦点问题，国家相关部门近期出台的“上调利率、提高首付”政策目的也在于此。我个人认为这些政策对于上海等房价上涨过快城市的房地产热有所降温。对于郑州来说影响房价的主要因素是土地价格问题，今年郑州的土地供应量只有去年的三分之一，再加上房地产基础物资如钢材等的价格上涨都会增加房地产的开发成本的增加。另外，郑州房地产市场的需求量也决定了郑州的房价不会有大的波动。至于，“开征房地产税”目前的政策还不是很明朗。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———河南鑫苑置业有限公司总经理 韩恺
　　利率提高意料之中

　　联想到２００４年以来房地产领域的一系列事件，此次利率和首付调整可以说在意料之中，不过是央行长期态度一个水到渠成的延续：自２００４年，央行货币政策报告一直提醒各商业银行必须对房贷风险给予足够关注，而温总理在刚刚结束的两会工作报告中提到今年要重点抑制生产资料和房地产价格过快上涨。央行此次动作可以说是对这个政策取向的具体落实。调高房贷利率和提高首付，将导致贷款购房成本上升，进而抑制各类投资者的房地产需求。增加个人占有房产的税赋，可能有助于降低其对投资购买房地产的预期收益，从而遏制房地产投机行为，从这个意义上来说，“上调利率、提高首付、推进房产税改革”系列政策的出台对抑制一些大城市过快的房价和房屋买卖中的投机行为有一定的作用，其初衷在于促进整个房地产业的健康发展。

　　但是我们也看到，此次调整只是适应了目前房地产经济发展的现状，而且动作比较温和，不会对郑州房地产市场产生大的影响。主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系，郑州还是一个外来人口增长较快、城市化进程加快带来的以需求为主体推动型的市场，投机炒作虽然存在，但它并不是郑州楼市的主流，市场还是以需求为主导的，所以说对郑州房价不会产生很大的冲击。从我们与客户沟通的情况来看，有相当多的购房者对利率上调有心理准备，而且从目前郑州房地产上涨的趋势看，投资回报率远远高于利率上调幅度，利率上调，不仅不会抑制郑州的购房需求，相反，在房价上涨的趋势下，房贷条件趋严，以后向银行“借钱买房”会越来越难的心理暗示反而会刺激一部分人加紧购房。对于首付，我们主张未来鑫苑的业主们首付３成按揭，因为我们希望能把楼卖给真正有需求的客户，同时也希望通过这个方法鉴别出真正有需求的人士。

　　系列政策的出台对普通购房者的影响则有所分别，对于自住型购房者来说，利率上调的影响不是很大，还贷压力也不是很明显，但对拥有两套及以上的投资型购房者来说，几套房子的还贷压力就比较大了，因而房产投资者的热情将受到影响，需要特别指出的是，对于比较高端的、有其他固定收入的投资者，可能会形成压力，但实质影响不大。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——郑州亚新房地产开发有限公司副总经理 杜家泉
　　调息影响普通购房者

　　“上调利率、提高首付、推进房产税改革”从宏观角度来说会对房地产市场产生一定影响，尤其是平常大家谈论较多的房价处于全国高端的地区，重要的并不完全在于调息本身，而是通过调息行为所发出的政府要控制房价继续上涨的信息，这会使投资者对市场多少产生一些心理压力，对房地产市场稳定健康发展会起到积极的作用。
实际上，调息本身直接影响的还是普通购房者，因为住房首先是生活必须品，对于真正需要买房的人群来讲，该买还是要买，而对于投资者来说，利息调整的影响是微不足道的，毕竟每月按揭只增加几十元，可这几十元对于一些百姓可能会有一定的影响。

　　回顾郑州房地产市场，在过去的一年里房价虽然也有一定的增长，但是就郑州的地理位置和区域中心的地位而言，和全国大中城市相比，房价增长幅度并不是很高，应该讲是平稳增长，从某种意义上说不论是对买房者还是开发商，其实都是一件好事。但从房屋的开发成本、政策因素等共同影响下，目前房价并非处在不合理的高价位，应该讲市场对目前的价格水平是认可的，这一点从我们“美好时光”项目就可以看出来，尽管价格在不断调整，但调息政策的出台对我们项目销售并没有造成直接的影响，我们的销售仍然是按照我们预计的目标来实现的。

　　我相信不管是政府也好、老百姓也好，还是开发商都是希望房地产市场能够健康稳定地发展，亚新公司是做可持续发展企业，希望能为郑州百姓创造美好生活，为我们客户营造出美好的生活环境。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———郑州弘益置业有限公司 大潮
　　房价涨势将被遏制

　　全国楼市在２００２年、２００３年是否“过热”的争论中，终于出现了２００４年全国房价上涨１４．４％，郑州房价上涨１３％的暴涨局面。高房价对真正购房居住的群众造成了巨大的经济负担。房价在一定程度上已对政治安定、建立和谐社会以及国民经济的一些基础部门也造成了一定的负面影响。

　　争论三年之久的“过热”、“泡沫”说在上层形成了共识。３月１７日央行宣布上调房贷利率，提高首付款比例，３月１９日财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上表示开征房地产税，３月２１日郑州交通银行等宣布执行房贷首付３０％和６．１２的房贷基准利率。“房贷”新政的迅速实施必将有效遏制房价的“虚高”：一是对炒房一族的炒房行为进行限制，提高其成本，并使其对使其对炒房的态度更加谨慎；二是对二次置业者促其在可买可不买的选择中暂时改变购房计划，以观其变；三是对首次置业者会加重现金和利率负担，可能会使一部分人暂时买不起房。这三方面的因素将会使需求指数下降，逐步缓解供求矛盾。郑州楼市在“新政”的调控下，房价大幅增长的势头将会减弱，今后一段时期可能会围绕去年销售均价进行浮动，但是需求拉动和地价、钢材价格的上涨，房价长期上涨的趋势很难逆转。河南商报 （李莉 杨文彬）